입지분석 - 서울시 은평구 공급/재개발

안녕하세요.
매일 성장하는 투자자 온앤비입니다. 😊

 

부동산 시장에서 공급은 전세가격과 매매가격에 직접적인 영향을 미치는 핵심 요소입니다.
공급이 증가하면 전세가격이 하락할 가능성이 커지고, 이는 다시 매매가격에도 영향을 미칠 수 있습니다.

 

특히, 은평구와 인접한 지역에서 이루어지는 대규모 공급도 은평구 부동산 시장에 영향을 줄 가능성이 높기 때문에,
단순히 은평구 내부의 공급뿐만 아니라 인근 지역의 공급과 인구 이동까지 함께 분석해보려 합니다.

 

 

은평구 공급! 함께 살펴보실까요?🚀

 

목차

• 은평구의 인구이동
• 서울시 구별 입주물량
• 은평구 및 인근 입주물량
• 창릉신도시 계획
• 은평구 숨겨진공급 - 재건축/재개발

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은평구의 인구이동

은평구는 고양시와 서대문구와의 인구 교류가 가장 활발한 지역이며,

인구를 뺏기는 주요 지역은 고양시, 파주시, 양주시로 볼 수 있습니다.

특히 고양시는 은평구와 인접한 지역으로,

지축·삼송과 같은 신도시 공급이 증가할 경우 은평구의 인구 유출이 가속화될 가능성이 높습니다.

 

반대로 은평구로 유입되는 인구는 마포·강서·용산구에서 밀려오는 수요가 많으며,

이는 서울 중심지의 높은 주거비를 감당하지 못한 가구들이 가성비를 고려하여 이동하는 패턴으로 분석됩니다.

 

또한, 서울 중심에서 외곽으로 이동하는 흐름을 볼 때,

단순한 교통 요인보다 거주 환경(정주 여건)이 더욱 중요하게 작용하는 것으로 보이며,
GTX-A 등 교통 인프라 개선이 이루어지면서 서울 외곽으로 이동하더라도

출퇴근의 불편함이 크지 않다고 판단하는 경향이 나타납니다.

 

결과적으로, 은평구는 중심지에서 가격 부담을 느낀 수요를 흡수하면서도,

동시에 인접한 경기권 신도시와 경쟁하며 인구를 유출하는 특징을 가진 지역이라고 볼 수 있습니다. 

 

서울시 구별 입주물량(+ 고양시)

서울시 구별 입주 물량 데이터를 분석한 결과,

은평구는 2025년부터 2028년까지 공급이 거의 없는 지역으로 나타났습니다.
향후 3년간 예정된 입주 물량은 1,448세대로, 공급 부족이 예상되는 상황입니다.

 

인근 지역인 서대문구와 마포구 역시 3년간 공급이 거의 없어,
서울 서북권 전체적으로 새로운 주택 공급이 제한적인 상황임을 확인할 수 있습니다.

 

 

반면, 2025년에는 동대문구, 서초구, 성북구, 성동구에서 입주 물량이 많지만,
이들 지역의 공급이 은평구 부동산 시장에 직접적인 영향을 미칠 가능성은 크지 않을 것으로 보입니다.

 

하지만, 은평구와 인구 교류가 활발한 고양시에는 적지 않은 입주 물량이 예정되어 있어,
고양시의 공급 증가가 은평구 전세시장 및 주택 수요에 미치는 영향을 추가로 살펴볼 필요가 있습니다.

 

은평구의 공급물량

은평구 내 공급 예정 물량을 ‘아실’에서 확인한 결과,
주요 공급 지역은 은평뉴타운, 구산역, 응암역, 새절역 인근으로 나타났습니다.

 

다만, 앞서 분석한 전체 입주 물량 데이터와 일부 차이가 있으며,
이는 아실 데이터가 아파트 물량만 포함하고 있어 오피스텔 등 일부 물량이 누락되었기 때문입니다.

예를 들어, 은평자이더스타(262세대)에는 오피스텔(전용 84㎡, 50세대)이 추가로 공급되어
실질적으로는 총 312세대가 입주할 예정입니다.

 

 

그러나 공급 물량이 대규모가 아니며,
추가로 공급되는 지역들도 은평구 내에서 입지가 좋은 핵심 입지로 평가받는 곳이 아니기 때문에,
전체적인 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

또한, 공급 시기가 분산되어 있어 단기간에 전세 및 매매 가격에 큰 영향을 줄 가능성은 낮아 보입니다.

 

 

은평구 및 인근지역 공급물량

다만, 은평구 내 공급만이 아니라, 인접한 고양시에서도 대규모 공급이 예정되어 있어 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

 

은평구 인근 지역의 공급을 분석한 결과, 서대문구와 마포구에도 일부 입주 물량이 있지만, 연간 2개 정도의 아파트 공급에 그치는 수준이며, 이들 지역이 은평구보다 상급지로 평가되기 때문에 주변 전세 시장을 흔들 정도의 영향력은 크지 않을 것으로 보입니다.

 

반면, 고양시는 은평구와 인구 이동이 활발한 지역으로, 약 1만 세대에 가까운 공급이 예정되어 있습니다.

하지만, 대부분의 입주 물량이 일산동구의 장항지구 및 풍동 인근 아파트에 집중되어 있어,

은평구와의 직접적인 연관성은 크지 않을 가능성이 높습니다.

 

이와 달리, 가장 주목해야 할 공급 지역은 바로 3기 신도시 창릉지구입니다.

창릉지구는 은평구와 바로 인접한 위치에 있으며, 대규모 주택 공급이 이루어질 예정으로,

2027년 이후 입주가 본격화되면 은평구의 전세 시장에 직접적인 영향을 미칠 가능성이 큽니다.

현재로서는 입주까지 시간이 남아 있어 단기적인 영향은 제한적이지만,

장기적으로 은평구의 전세 수요를 분산시키고 가격 변동성을 높일 가능성이 있는 중요한 변수입니다.

 

또한, GTX-A 노선이 개통됨에 따라 파주 운정신도시(2025~2027년 입주 예정)의 대규모 공급 역시 은평구 전세 시장에 일정 부분 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

하지만, 운정신도시는 은평구와의 거리적인 제약이 크기 때문에, 신도시를 선호하는 일부 인구가 이동할 수는 있어도,

대규모 인구 유출이 이루어질 가능성은 낮을 것으로 보입니다.

 

 

결과적으로, 단기적으로는 은평구 내에서 공급이 부족한 상황이 지속되겠지만,

중장기적으로 창릉 3기 신도시의 입주가 본격화되면 은평구 전세 시장에 상당한 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

 

이에 따라, 향후 창릉지구의 개발 속도와 공급 일정, 그리고 이에 따른

은평구 전세 시장의 변화를 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

 

창릉신도시 계획

창릉신도시는 경기도 고양시 덕양구 원흥동, 동산동, 용두동 등 일대에 약 789만㎡ 규모로 조성되는 3기 신도시입니다.

총 3만 8000호의 주택이 공급될 예정이며, 약 8만 5천 명의 인구를 수용할 계획입니다. ​

 

위치 및 교통 인프라: 창릉신도시는 서울과 인접해 우수한 접근성을 자랑합니다. 특히 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선의 창릉역이 신설될 예정으로, 서울 주요 업무지구까지의 이동 시간이 크게 단축될 것으로 기대됩니다. ​

 

주택 공급 및 청약 정보: 최근 창릉신도시에서는 '첫마을'로 불리는 아파트 단지의 본청약이 진행되었습니다.

전용면적 84㎡ 기준 분양가는 약 8억 원대로 책정되었으며, 높은 청약 경쟁률을 보였습니다.

또한, 이전 사전청약에서는 전용 84㎡의 분양가가 약 5억 5283만 원으로 책정되어 많은 관심을 받았습니다. ​

 

향후 개발 계획: 창릉신도시는 주거시설 외에도 자족용지를 포함한 다양한 인프라를 갖출 예정입니다.

특히 판교테크노밸리의 약 2.7배 규모인 41만 평의 자족용지가 계획되어 있어, 업무 및 상업 기능이 강화될 전망입니다.

또한, 대규모 녹지 공간과 호수공원 등이 조성되어 쾌적한 주거 환경을 제공할 계획입니다.​

 

 

주택 유형별 공급 계획:

• 아파트: 28,001가구​
• 단독주택: 1,165가구​
• 연립주택: 343가구​
• 복합시설: 8,564가구

 

공급 유형별 아파트 세부 계획:

현재 제공된 자료에서는 아파트 28,001가구에 대한 세부 공급 유형별(공공분양, 공공임대, 민간분양, 민간임대) 분류 정보가 명확하게 제시되어 있지 않습니다.

이전에 언급된 35,925가구 계획에서는 아파트 34,393가구가 다음과 같이 분류되었습니다

• 공공분양주택: 8,592가구​
• 공공임대주택: 12,688가구​
• 민간분양주택: 11,753가구​
• 민간임대주택: 1,360가구

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은평구 숨겨진 공급 - 재건축/재개발

은평구 내 재개발 사업은 불광역 주변을 중심으로 진행되고 있으며,

불광5구역과 대조1구역이 대규모 사업지로 주목받고 있습니다.

특히 대조1구역은 착공이 대부분 완료된 상태이나, 공사비 조정 문제로 인해 일정이 일부 지연되고 있습니다.

그럼에도 불구하고, 입주가 임박한 상황으로 보입니다.

 

또한, 수색·증산 뉴타운에서는 증산5구역과 증산8구역이 완료될 경우,

이 지역이 본격적인 뉴타운 지역으로 자리 잡을 가능성이 높습니다.

재개발 진행 상황을 지속적으로 확인하며, 추가적인 공급 계획을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

결론

현재 은평구 내 주택 공급은 향후 3년간 부족할 것으로 예상되며,

인접한 지역의 서대문구 및 마포구 또한 공급량이 크게 부족한 상황입니다.

 

단기적으로는 일산 및 파주 지역의 공급 영향이

은평구 전세 시장에 미치는 영향을 주의 깊게 살펴봐야 할 필요가 있습니다.

다만, 이러한 외부 공급이 은평구 시장에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 높습니다.

 

 

특히 주목해야 할 부분은, 은평구 내 재개발·재건축 진행 지역이 다수 존재한다는 점입니다.
또한, 2027년 고양 창릉신도시의 대규모 입주가 예정되어 있어,

신규 공급이 본격적으로 늘어나는 시점을 고려한 투자 전략이 필요합니다.

 

따라서, 재개발 및 신도시 공급 동향을 면밀히 검토하면서 적절한 투자 타이밍을 조정하는 것이 중요하다고 판단됩니다.