입지분석 - 서울 은평구 소득, 도시계획 분석

부동산 시장에서 소득 수준은 매우 중요한 지표입니다.

 

지역의 평균 소득이 높을수록 주택 구매력이 강해지고, 이는 곧 부동산 가격 상승을 뒷받침하는 요소가 됩니다.
오늘은 은평구의 소득 수준과 GRDP(지역내 총생산), 그리고 도시계획의 방향을 살펴보며, 이 지역이 어떤 특징을 지니고 있는지 분석해 보겠습니다.

 

서울 은평구의 GRDP - 서울 최하위권

은평구의 1인당 GRDP(지역내 총생산)는 서울 25개 자치구 중 25위, 즉 최하위 수준입니다.
이는 은평구가 산업 기반이 취약하며, 지역 내 경제활동이 활발하지 않음을 의미합니다.

 

특징적으로 은평구의 경제 구조는 서비스업 중심으로 형성되어 있으며,
이마저도 지역 내에서 창출되는 소득이 적고, 대부분의 경제활동이 외부 지역(서울 도심, 여의도, 강남 등)에서 이루어지는 패턴을 보입니다.

 

결국, 은평구는 전형적인 베드타운의 성격이 강한 지역이라고 볼 수 있습니다.

 

 

소득과 평단가

아래 표는 서울 내 월평균 가구소득 비중을 나타낸 차트입니다.

가구당 700만 원 이상의 비중이 가장 높은 지역은 서초구 > 양천구 > 강남구 순이며,
확실히 가구당 소득이 높을수록 부동산 평당 가격도 높은 경향을 보입니다.

 

다만, 투자 수요와 입지 조건에 따라 소득 수준과 부동산 가격이 반드시 비례하는 것은 아닙니다.

 

즉, 소득이 높은데도 가격 상승이 제한적인 지역이 있는 반면,
소득이 낮아도 부동산 가격이 높은 지역도 존재합니다.

 

서울 내 은평구의 평단가

현재 은평구의 평단가는 약 2,751만 원으로,
서울 내에서 하위 그룹에 속하지만 최하위권은 아니며, 중하위권에 해당하는 수준입니다.

하지만, 은평구의 상위 소득자 비율을 보면 11%*이며,

• 600~700만 원 구간 12%
• 500~600만 원 구간 16%

으로, 고소득 가구도 일정 비율 존재하는 지역임을 알 수 있습니다.

 

앞서 살펴본 GRDP(지역 내 총생산)는 서울 최하위권이었지만,
가구별 소득 수준은 상대적으로 낮지 않은 편입니다.

 

이는 은평구가 산업이 부족한 지역이지만, 소득이 높은 직장인들이 거주하는 배후지 역할을 하고 있기 때문입니다.
특히,

종로구·중구로의 출퇴근이 용이한 교통망

DMC와의 인접성

등의 요소로 인해 은평구는 서울 도심과 인접한 베드타운으로 기능하고 있음을 알 수 있습니다.

 

 

또한, 서울 내 신규 택지가 부족한 상황에서,

은평뉴타운과 수색·증산 뉴타운은 새로운 주거지로 충분한 수요를 형성할 가능성이 높습니다.

 

다만, 여전히 서울 내에서는 하급지에 속하기 때문에 임장을 통해서 어느정도의 수요가 있을지는 파악이 필요할 것으로 보여집니다.

 

지역별 소득과 평단가 비교

인접한 서대문구의 소득 수준은 은평구와 비슷한 수준을 보이지만,
평단가는 서대문구가 다소 높게 형성되어 있습니다.

 

이는 서대문구가 서울 도심에 좀 더 가까운 입지적 이점과 교통망 접근성이 뛰어나기 때문으로 보입니다.

 

또한, 은평구와 비슷한 평단가를 보이는 지역으로는

• 노원구, 성북구, 동대문구, 구로구, 관악구

등이 있습니다.

 

이러한 지역들과 비교하여 은평구의 가격이 상대적으로 저평가된 것인지,

적정한 수준인지 판단하는 것이 중요하며,

 

이를 위해 직접적인 현장 조사(임장)를 통해 실수요와 수요 흐름을 분석할 필요가 있습니다.

 

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도시기본계획

 

다음으로는 도시기본계획을 통하여 은평구가 앞으로 어떤 방향으로 발전해나갈지

인구에 대한 생활권분포는 어떤 계획을 가지고 있는지

지역에 대한 호재는 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

서울 2040도시계획에서는 3도심, 7광역, 12지역 중심으로 도시를 키워나갈 것으로 발표하였습니다.

12지역 중심에 연신내 불광이 있으며, 서북부 수도권 상업문화 및 혁신산업의 중심지로 계획이 되어 있습니다.

 

GTX신설에 따라 광역접근성 향상을 고려하여 업무·상업 ·문화 및 주거기능을 복합화하고

혁신파크와 연계한 혁신산업 거점을 조성하겠다가 서울시의 계획입니다.

GTX의 발전과 더불어 도심과의 연계가 중요한 포인트인데,

광역철도망과 중심지 체계를 연계하여 서울 대도시권을 형성하려고 합니다.

 

연신내 불광의 경우 서울도심을 지나 강남권역까지 GTX로 접근성이 혁신적으로 개선이 될 것으로 보입니다.

 

 

이는 연신내 인근의 개발과 함께 환경의 개선도 함께 이루어진다면,

더이상 도심의 외곽지가 아닌 중심지까지 교통망으로 빠르게 접근하고 베드타운으로 깔끔한 환경에서 거주하는

미래가 기대되는 도시 중 하나로 될 가능성이 높습니다.

 

 

상암 DMC는 이 중 디지털 문화 콘텐츠 산업을 위주로 방송 문화 미디어 위주로 개발방향이 잡힐 것으로 보여집니다.

도시 내에서 산업에 대한 수요는 상대적으로 많지 않을 것으로 보여져 교통과 환경에 더 중점적으로 봐야겠다는 생각이 듭니다.

 

 

지역 내 호재

1. 서울 혁신파크

불광역 인근에 서울혁신파크 부지가 융복합 도시로 개발이 예정되어 있습니다.

DMC 및 마곡지구와 연계한 미디어, R&D 등 첨단산업을 유치하고 서울파이낸스센터와 동등 수준의 특화공간을 조성할 것으로 계획하고 있습니다.

 

여의도에 위치한 더 현대보다 큰 문화복합쇼핑몰의 조성을 계획하고 있습니다.

부지 중앙에 대규모 광장과 60층의 랜드마크 건물도 배치하여 지역을 상징하는 공간으로 만들 것을 계획하고 있습니다.

 

기존에는 빌라들이 굉장히 많은 곳으로 은평구 내에 문화복합도시 뿐만 아니라

고소득이 가능한 일자리도 들어서는 것이기 때문에 굉장히 큰 호재가 될 것이라고 생각합니다.

 

 

해당 영향으로 주변 분위기도 엄청 좋아질 것인데, 여기에 영향을 받을 지역이 어디인지 임장을 통해서

잘 파악해보아야 할 것 같습니다.

 

2. GTX-A호재

GTX-A는 이미 많이 알려진 사실이지만 이미 개통이 되었습니다.

3호선으로 이미 도심과 강남까지의 접근성이 좋은 편이지만 추가적으로 교통 편의성은 더 향상될 것으로 보여집니다.

 

GTX-A 중 연신내역은 은평구의 큰 호재입니다.

현재는 운정 ↔ 서울역과 수서 ↔ 동탄만 개통이 되었지만

28년에는 전구간이 개통되어 있을 것으로 예정되어 있습니다.

 

 

연신내에서 서울역까지는 기존 30분정도에서 4분으로 단축되는 효과가 있습니다.

 

이렇게 은평구의 대략적인 도시 개요를 알아보았는데요

다음에는 은평구 임장을 통해서 도시의 분위기에 대해서 알아보도록 하겠습니다.