분위기임장 - 서울시 은평구 동네 살펴보기

안녕하세요.
매일매일 성장하는 투자자, 온앤비입니다. 😊

 

 

오늘은 서울 은평구 임장을 다녀왔습니다.
은평구는 생활권에 따라 다양한 특징과 분위기를 가진 곳인데요.

 

각각의 생활권은 어떤 모습과 장단점을 가지고 있는지,
부동산 투자자로서의 시각을 담아 생생하게 전달해드리겠습니다.

 

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은평구 임장지도

은평구 임장을 위해 직접 지도를 만들어 보았습니다.

이번에 다녀온 임장 루트는 다음과 같습니다.

녹번 → 진관동 →  연신내 →  구산 →  신사 →  수색 →  증산 →  응암

 

분위기임장은 각 생활권의 전반적인 분위기와 상권, 학원가 등 생활 인프라를 파악하고,
지역마다 어떤 특징과 장단점이 있는지 직접 살펴보기 위함입니다.

 

 

동네를 처음 방문하는 만큼 전체적인 시야로 지역을 둘러보며,
생활권별로 어느 지역이 더 매력적인지 알아보는 단계입니다..

 

그럼 지금부터 은평구 임장기 시작하겠습니다!

Let's go! 🚀

 

1. 녹번 생활권

녹번동은 3호선 녹번역을 중심으로 신축 아파트 단지들이 라인을 따라 조성되어 있는 지역입니다.

특히 녹번동 일대는 최근 신축 대단지 아파트가 들어서면서, 자연스럽게 주거형 상권이 활성화되고 있는 모습입니다.

 

이 지역의 대표적인 대장 아파트는 녹번역 e편한세상 캐슬 아파트로,

현재 은평구를 대표하는 랜드마크 아파트 중 하나로 자리 잡았습니다.

 

신축 아파트 개발과 함께 도로와 주변 상권이 체계적으로 정비되어 매우 깔끔하고 쾌적한 분위기를 느낄 수 있었습니다.

 

녹번동의 흥미로운 특징은 은평구에 속해있으나 실제로는 서대문구와 매우 가까워, 생활권은 사실상 서대문구와 더 밀접해 보였다는 점입니다.

 

녹번역을 중심으로 양쪽으로 아파트 단지들이 위치해 있어 역과의 접근성이 매우 좋은 편입니다.

다만 힐스테이트 녹번과 래미안 베라힐즈는 언덕 위에 위치해 있어,

역까지 도보 이동 시 약간의 불편함이 있다는 점이 단점으로 보였습니다.

 

아파트 아래로 내려오면 바로 큰 대로가 펼쳐지는데요,

이전에 소개해 드렸던 서울 혁신파크가 현재 재정비 중인 모습을 확인할 수 있었습니다.

 

 

향후 혁신파크가 성공적으로 재개발되어 지역을 대표하는 새로운 랜드마크로 자리 잡게 된다면,

녹번동이 은평구 내에서도 가장 주목받는 핵심 지역으로 성장할 가능성이 높다고 예상됩니다.

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2. 진관생활권(은평뉴타운)

불광역과 독바위역을 지나 북쪽으로 향하면 서울 은평경찰서가 보입니다. 이 은평경찰서를 지나 조금 더 가면,

구파발천 위에 놓인 다리를 만나게 되는데요.

 

바로 이 지점부터 진관생활권, 즉 은평뉴타운의 모습을 본격적으로 확인할 수 있었습니다.

진관 생활권은 뉴타운답게 계획도시 특유의 정돈된 모습이 인상적이며,

잘 정비된 신축 아파트들이 깔끔하게 들어서 있습니다.

 

동네 전반적으로 조용하고 평화로운 분위기가 느껴졌으며,
산책을 즐기는 주민들의 여유로운 모습이 인상적이었습니다.

실거주 입장에서 정말 살기 좋은 환경이 조성되어 있는 생활권이라는 느낌을 받았습니다.

 

진관생활권을 대표하는 단지는 구파발역 인근의 은평뉴타운 박석고개 1단지와 우물골 2단지 아파트입니다.

최근에는 신축 단지인 스카이뷰자이 아파트가 들어서면서 대표 단지로 자리매김하고 있습니다.

 

구파발역을 중심으로 북측과 남측으로 생활권이 나뉘기는 하지만, 실

제로 둘러본 결과 두 지역의 생활권이나 분위기에는 큰 차이가 없었습니다.

구파발역 주변에는 롯데몰과 은평성모병원이 자리 잡고 있다는 점이 특징인데요.

주말이면 이곳에서 가족 단위로 모여 외식과 쇼핑을 즐기는 주민들의 활기찬 모습을 자주 볼 수 있었습니다.

전반적으로 조용하고 안정적인 동네이지만, 롯데몰 인근은 상대적으로 활기차고 번화한 느낌을 주었습니다.

 

다만, 은평구의 중심보다는 고양시와 가까운 외곽 지역에 위치해 있어,

상대적으로 주거지 선호도가 조금 떨어질 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

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3. 불광/연신내 생활권

은평뉴타운에서 남쪽으로 내려오면 불광/연신내 생활권을 만나볼 수 있었습니다.

이곳은 최근 가장 주목받는 교통호재인 GTX-A 노선(연신내역)이 개통된 지역으로,

교통 편의성이 크게 향상되어 관심이 높아지고 있는 곳입니다.

 

은평구에서 최대 규모의 상권이 형성된 지역으로,

음식점과 시장, 오래된 상가와 약재상, 유흥시설 등 다양한 형태의 상권들이 혼재된 모습을 볼 수 있었습니다.

 

이처럼 다양한 시설이 뒤섞여 있어 지역의 균질성은 떨어지며,

연령대 역시 다양하지만, 실제로 임장을 해보니 상대적으로 고령 인구의 비중이 높아 보였습니다.

 

교통 개발로 인해 입지적 가치는 충분히 상승할 여지가 있지만,

주거지로서의 쾌적함과는 다소 거리가 있는 느낌을 받았습니다.

 

이 지역의 대표적인 단지로는 GTX-A 연신내역 인근의 북한산 힐스테이트 7차 아파트가 있습니다.
다만 불광·연신내 생활권 자체가 아파트 단지가 많지 않고,

그나마 존재하는 단지들 역시 대부분 300세대 미만의 소규모 단지들로 구성되어 있습니다.

 

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4. 신사생활권

신사생활권은 은평구 내에서도 상대적으로 개발이 덜 이루어진 지역입니다.

 

지역 전체가 주로 오래된 빌라와 연립주택 위주로 구성되어 있으며,

상가 역시 낡고 오래된 형태로 쭉 이어진 모습을 볼 수 있었습니다.

 

구산동과 신사동 일대에는 의외로 학원가가 여러 곳 형성되어 있었지만,

주거지와의 거리가 다소 있고 지역 내에 경사가 많아 도보 접근성이 떨어지는 것이 아쉬웠습니다.

 

 

아파트 단지들이 지역의 서쪽에 위치하고 있으나,

지하철 역과의 거리가 멀고 언덕으로 이루어져 있어 상대적으로 주거 선호도가 낮은 생활권이라는 느낌을 받았습니다.

 

또한 지역 내의 은평터널을 기준으로 수색·증산 생활권과 단절되어 있으며,

이로 인해 생활권 간 이동이 불편하다는 점도 단점으로 지적할 수 있겠습니다.

 

5. 수색/증산 생활권

수색/증산 생활권은 최근 뉴타운 개발로 인해 신축 아파트들이 들어서면서 변화가 활발히 진행되고 있는 지역입니다.

현재도 계속해서 개발이 이루어지고 있어, 신축 아파트와 기존의 구축 아파트가 혼재된 모습을 볼 수 있었습니다.

 

특히 새 아파트가 밀집된 구역은 평지 위주로 균질성이 높은 편이었으며,

실제로 임장을 하면서 가족 단위 거주자들이 많아 살기 좋은 환경이라는 느낌을 받았습니다.

 

다만, 아직 완벽하게 정비된 느낌까지는 아니며,

향후 개발이 마무리된다면 마포구와의 접근성,

그리고 지하철역과의 가까운 거리로 인해 주거지로서 더욱 높은 가치를 갖게 될 것으로 예상됩니다.

 

서대문구의 가재울 뉴타운과 비교하면,

수색/증산 뉴타운이 조금 더 규모가 작고 균질성도 약간 떨어지는 것이 아쉬운 점으로 보입니다.

왼쪽 신축아파트와 오른쪽 빌라타운, 아직 덜 개발된 상권과 거주지들

 

특히 증산동의 경우 개발이 상대적으로 덜 진행된 탓에 오래된 상권과 소규모 구축 아파트들이 많이 남아있었지만, 인접한 불광천을 따라 산책로가 잘 조성되어 있어 주민들이 산책을 즐기는 모습도 자주 볼 수 있었습니다.

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6. 응암생활권

마지막으로 살펴본 곳은 은평구의 응암 생활권입니다.

 

처음에는 응암동이 녹번동과 생활권을 공유할 것으로 예상했었지만,

실제로 임장을 다녀와 보니 응암과 녹번을 분리해서 봐야 한다는 결론을 내리게 되었습니다.

 

그 이유는 응암동의 아파트 단지들이 대부분 백련산 중턱에 위치하여 언덕이 많고,

이로 인해 생활권 간 이동이 원활하지 않아 사실상 단절된 형태를 보였기 때문입니다.

임장을 통해 아파트 이름에 왜 ‘백련산’이라는 명칭이 들어가는지 확실히 알게 되었습니다.

 

 

응암3동의 경우 상대적으로 상권이 발달해 있지만,

주거에 적합하지 않은 유흥상권과 술집 등이 밀집되어 있어 주거지로서 선호도는 높지 않아 보였습니다.

 

반면 응암2동은 백련산 힐스테이트를 중심으로 주거형 상권이 잘 형성되어 있어

실거주하기에는 괜찮은 환경이라는 느낌을 받았습니다.

또한, 지역 내에 은평병원이라는 의료 인프라가 있다는 점도 주거지로서 큰 장점 중 하나였습니다.

 

그러나 응암 생활권 전체적으로 언덕이 많아 도보 이동이 불편하다는 점은 확실한 단점으로 지적할 수 있을 것 같습니다.

 

 

응암 생활권의 또 다른 특징 – 이마트 은평점

응암동 생활권의 또 다른 주요 특징은 바로 전국 매출 1위를 기록한 이마트 은평점이 위치해 있다는 점입니다.

 

이마트 은평점은 주변에 경쟁할 만한 대형마트나 백화점이 거의 없어 독점적인 상권을 형성하고 있으며,

전형적인 베드타운인 은평구의 안정적인 고객층을 확보하고 있다는 것이 매출 1위를 유지할 수 있는 주요 이유입니다.

 

특히, 2017년 롯데몰 은평점이 개점하며 경쟁자가 등장했음에도 불구하고,
지속적인 리뉴얼과 고객 중심의 다양한 시설 확충을 통해

지금까지도 꾸준히 높은 매출을 기록하며 안정적인 상권을 유지하고 있습니다.

 

은평구 임장을 마무리하며

이번 임장을 통해 은평구의 다양한 생활권을 둘러보면서,

각 지역마다 특색과 장단점이 뚜렷하다는 걸 확인할 수 있었습니다.

 

먼저 녹번 생활권은 신축 대단지 아파트와 잘 정비된 주거 환경으로 인해,

실거주 측면에서 가장 안정적이고 선호도가 높다고 느꼈습니다.

 

특히 서울 혁신파크가 성공적으로 재정비된다면,

향후 은평구의 랜드마크 지역으로서 더욱 주목받을 가능성이 높아 보입니다.

 

수색·증산 생활권은 아직 완벽히 정비되지 않은 점이 아쉬웠지만,

지속적으로 개발이 진행 중이며, 향후 성장 가능성이 높은 곳으로 평가됩니다.

개발이 마무리되면 지하철 접근성과 마포구와의 인접성으로 인해 더욱 살기 좋은 생활권으로 변화할 것으로 기대됩니다.

 

은평뉴타운(진관 생활권)의 경우에는 깔끔한 신도시형 구조로 살기 좋은 환경이지만,

시간이 지남에 따라 시설 노후화가 점차 시작되고 있고,

서울 외곽에 위치한 탓에 상대적으로 선호도가 떨어질 수도 있다는 점이 아쉬웠습니다.

 

마지막으로 불광·연신내 생활권은 최근 개통된 GTX-A 노선 덕분에 가장 큰 교통 호재를 맞이했습니다.

주거지로서는 다소 아쉬움이 있지만,

뛰어난 교통 편의성 덕분에 향후 가치 상승의 잠재력이 가장 높은 지역 중 하나가 될 것으로 예상됩니다.

 

결론적으로 은평구는 앞으로 개발과 변화가 계속 진행될 지역입니다.

투자와 실거주 모두를 고려할 때, 각 생활권의 특징을 잘 파악하여 목적에 맞게 접근하는 것이 중요할 것으로 보입니다.

 

 

이상으로 은평구 임장기를 마치겠습니다.
감사합니다!