출산율 0.7명의 시대, 부동산 투자는 끝났다

저출생으로 인한 인구감소. 대한민국의 부동산 투자는 끝났다?

뉴스관련기사를 보던 중 출산율에 대한 기사를 본 경우가 많을 것이다.

 

출산율에 대해서 검색을 해보게 되면 우리나라 출산율은 세계 꼴찌수준으로 인구 감소에 대한 기사들이 많이 나오게 된다.

실제 네이버에서 합계출산율을 검색해보게 되면 23년도 기준으로 1명당 0.7명의 시대에 접어든 것을 알 수 있다.

 

출산율 0.7명의 시대, 부동산 투자 이대로 괜찮은가?

저출생으로 인한 전반적인 인구 감소로 인하여 이는 부동산에 대해 상당히 안좋은 영향을 끼칠 것으로 보여진다.

인구감소 = 수요 감소로 인식되어 부동산 투자가 지금까지는 모르겠지만 앞으로도 정말 괜찮은 걸까?라는 생각으로 이어질 수 있다.

 

직관적으로만 생각해보면 인구감소와 부동산 가격은 상관관계가 매우 있어보이기 때문이다.

 

일본의 잃어버린30년의 이야기를 하면서, 최근에 올라오는 경제위기설과 인구감소로 인하여

부동산 투자가 이제는 더이상 위험한 것이 아닐까?

 

인구가 줄어드니 부동산 투자가 정말 끝인지 하나씩 다시 살펴보고자 한다.

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Point2. 전세제도의 함정, 전세가는 물가상승률에 기반한다.

 

대한민국은 '자본주의' 경제체제를 택한 나라이다.

우리는 자본주의 속에 살고 있지만 자본주의에 대하여 대부분 관심도 없고 무지한 편이다.

 

가장 대표적인 것이 바로 '물가'로 이야기할 수 있는데

'물가'라는 것이 오르고 내리는 줄만 알았지만

자본주의 속에서는 물가는 필연적으로 계속적으로 오를 수 밖에 없는 구조라는 것이다.

 

자본주의 사회 속에서는 은행이라는 구조로 인하여

돈의 양이 계속 늘어나야만 유지되는 사회이기 때문에

화폐의 가치가 떨어지면서 '물가'는 지속적으로 오를 수 밖에 없는 구조다.

 

즉, 자본주의의 가장 큰 특징 중 하나는 장기적으로 통화량이 증가하면서

화폐의 가치가 떨어져 시간이 지날수록 물가 지속적으로 상승할 수 밖에 없다는 것이다.

 

초등학교 시절 짜장면 한 그릇의 가격은 2천500원이었습니다.

지금 현재 시장에서 짜장면의 가격은 7~8000원 어떤 곳은 만원이 넘는 곳도 있습니다.

 

즉 변하지 않는 첫번째 원칙은

대한민국은 자본주의를 택한 나라이며,

자본주의 체제 아래에서 통화량 증가로 인하여 현금을 통한 구매력은

지속적으로 낮아지고 있다는 것이다.

 

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Point2. 전세제도의 함정, 전세가는 물가상승률에 기반한다.

 

 

전세제도라는 것은 '집을 일정기간동안 빌려 살수 있는 값'이다.

 

저는 처음에 전세제도라는 것이 이해가 되지 않았다.

2년동안 전세보증금을 임대인에게 맡기기만 하면

2년이 지난 뒤 임대인으로부터 이자없이 고스란히 전세보증금 모두를 돌려받기 때문이다.

 

그러나, 바로 이것이 전세제도의 함정이다.

자본주의를 모르는 관점에서 보면 전세보증금을 그대로 돌려받을 수 있는 전세제도가

참으로 매력적이기만 하다.

 

그런데 이 전세가격의 특징을 살펴보면

부동산의 매매가, 주식, 코인 등

인간의 탐욕이 들어간 자산의 특성과는 다른 특징을 가지고 있다.

 

전세보증금은 결국 그대로 돈을 돌려받기 때문에

내가 비싼 돈을 주고 전세를 택한다 한들 다시 돌려받게 되어 있다.

 

내가 낮은 가격에 들어갔다고 하더라도

자산의 관점에서 내 재산상 이익을 1도 가져오지 않는 다는 것이다.

 

그래서 실수요의 가치에 의해 움직이는 '재화'의 특성에 더 따르고 있으며,

짜장면의 가격처럼 수요와 공급에 의해

그리고 자본주의라는 특징 아래에 가격이 물가상승률에 기반하여 지속적으로 오른다는 것이다.

 

성동구의 래미안옥수리버젠,

마포구의 삼성아파트의 전세가격의 흐름을 살펴보았다.

 

12년 가격이 옥수리버젠의 경우 3.8억원

삼성의 경우는 3억원 수준이었는데

현재는 성동구는 8~9억원

마포구는 7억원 수준을 보여주고 있다. 

 

즉 10년이 넘는 기간동안 2배 이상의 가격이 상승하게 된 것을 볼 수 있다.

 

중간중간 공급의 상황과 금리의 영향으로 인하여 시장에 등락이 있었지만

10년이 넘는 기간동안 2배 이상의 가격이 상승하였으며,

평균 1년에 약 7% 수준으로 상승했왔다.

 

변하지 않는 것 2번째

통화량이 증가로 인하여 물품구매력이 낮아지는 것이

전세가에도 적용되어서 결국 장기적으로 아파트의 전세가는 우상향한다는 것이다.

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Point3. 매매가는 전세가 밑으로 절대 떨어지지 않는다. 

 

 

부동산의 절대법칙 중 세번째는 매매가는 전세가 밑으로 절대 떨어지지 않는다이다.

 

그런데 이상한 일이다.

뉴스를 보면 깡통전세, 역전세 등 매매가보다 전세가가 낮아지거나 동일해져서

실제 집주인이 보유하고 있는 집을 매도하더라도 전세금을 돌려주지 못한다

라는 이야기를 굉장히 많이 보게 된다.

 

다시 내용을 찬찬히 들여다보자.

전세라는 것은 계약한 시기로부터 2년 간 가격이 고정이다.

즉, 2년동안에 시장이 변화한 것이다.

 

장기적으로 전세가가 우상향한다고 하더라도

시장의 상황, 그리고 금리에 영향을 많이 받는 전세가의 경우에는

단기적으로 가격이 꺾이기도 한다.

 

매매 5억에 전세 4.5억이 있는 아파트였는데,

현재 매매가가 4억원까지 떨어졌다면?

전세가는 3.5억 혹은 그 밑으로 떨어졌다는 이야기 입니다.

 

전세계약을 하는데

전세가격이 매매가격보다 높이나와있다면

불안해서 전세계약을 하지 않을 것이다.

 

즉 전세가가 밑으로 내려가면서 2년전 계약한 전세가보다

매매가가 밑으로 내려가는 역전세가 발생하기도 하지만

매매가는 전세가 밑으로 내려가지 않는다는 법칙은

절대 변하지 않는 것이다.

 

전세가가 매매가를 받치는 하방지지선의 역할을 해주기 때문에

시장에 공급이 없으며, 단기적으로 금리의 급상승이라는 영향이 없다면

전세가가 떨어지지 않을 것이고

그로 인하여 매매가가 하방지지선에 의해서 밑으로 떨어지지 않음을 알 수 있다.

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낮아지는 출산율, 수요감소로 인한 부동산에 영향은?

 

주요도시의 연도별 인구변화를 살펴보았다.

 

 

 

4개의 도시를 살펴보게 되면 최근 대구는 인구가 다시 증가하기는 하였지만

서울부터 대전, 부산, 대구까지 장기적으로 인구가 감소하는 모습을 살펴볼 수 있다.

 

대한민국의 수도권을 포함하여 5대광역시 중 인구가 많다는 3개의 광역시를 살펴보았지만

인구는 전혀 늘어나고 있지 않다.

 

KB통계를 통하여 2008년부터 현재까지의 부동산 매매가격 지수를 살펴보았다.

 

 

2014년부터 인구가 모두 감소하고 있는 것과는 다르게, 서울/대전/대구/부산 모두 2014년 대비해서 가격이 상승하였다.

이는 가격의 지수를 보여주는 것이기 때문에 개별아파트로 보면 다를 수 있겠지만

전반적으로 모든 아파트의 가격이 상승하였다는 것을 알 수 있다.

 

서울/대전/부산은 2021년 정도의 가격수준을 보이고 있으며, 대구는 19년도 수준까지 떨어진 것을 알 수 있다.

 

 

대구의 아파트를 예시로 살펴보았다.

 

아래 2개의 단지는 모두 입주한지 20년이 되어가는 구축아파트이다.

왼쪽은 선호하는 아파트 중 하나이며,

오른쪽은 선호도가 떨어지는 아파트 중 하나이다.

 

대구가 공급이 많아서 가격이 빠지고 있음에도 불구하고

선호도가 높은 아파트의 경우에는 최근에 바닥을 다지고 다시 올라가는 모습을 보여주고 있으며,

선호도가 떨어지는 아파트는 10년전의 가격으로 다시 회기하는 모습을 보여주고 있다.

 

단순히 인구감소가 부동산 가격의 하락으로 볼 것 이 아니라

인구가 감소하더라도 선호도가 높은 아파트는 여전히

자본주의의 체계아래에서 현금가치 하락에 따른 상승세가 나타나고 있음을 볼 수 있는 것이다.

 

이는 2개의 아파트를 비교해보게 되면 더 차이가 크게 나타난다.

가격이 5천만원 밖에 차이가 안났던 아파트가

상승장의 최고 꼭대기에서는 8억원과 3.5억원으로 약 4.5억원까지 차이가 나며

현재에도 3억원정도 차이가 나는 모습을 확인하실 수 있다.

 

 

 

 

인구 감소 = 부동산 하락으로만은 볼 수 없다.

인구가 감소한다고 하여서 아파트 투자는 끝났다

더이상 하기 힘든 영역이라고 생각이 드는가?

 

중요한 것은

앞으로 인구가 감소할수록

우리는 더 선호도가 높은 아파트를 고르는 것이 중요하다는

하나의 임플리케이션을 얻을 수 있었다.

 

인구 감소 = 부동산 폭락

이라는 것은

어떻게 보면 수요감소로 이어지니 맞는 듯한 논리로 보여지기도 한다.

 

그러나 과거의 사례에서

그리고 현재 시장에서 벌어지는 것처럼

인구가 감소하더라도 사람들이 거주하고 싶어하는

선호도가 높은 아파트의 경우에는 '자산'의 특성을 보이며

자본주의 아래에서 지속적으로 가격이 상승하고 있다는 것이다.

 

즉 앞으로 해야하는 것은

지역의 특성과 가치있는 아파트를 알아보고

가치와 가격의 간극이 심해질 때

좋은 가치의 자산을 저렴하게 구입하는 것이다.

 

'수험생 수가 감소한다고 서울대 가기가 쉬워질까?'