부동산에서 가치를 결정하는 요소는?

싸게 사야한다. 그것이 투자의 첫번째 요소다.

투자를 하는데 있어서 가장 중요한 법칙 중 하나는 잃지 않는 투자이다.

잃지 않는 투자를 하기 위해서는 '싸게 사는 것'이 너무나도 중요하였다.

 

주식이던 부동산이던 저평가된 자산을 사서 기다리다가 가치보다 비싸게 평가받을 때 파는 것이

좋은 투자라는 생각이 들었다.

 

지난번 예시로 들었던 자동차를 생각해보았을 때

자동차가 3천만원이다는 어떤 자동차이냐에 따라 싸다 or 비싸다라는 판단을 할 수 있다.

 

즉 가치를 알아야 이 부동산이 싼지 비싼지 판단이 가능하다는 것이다.

 

내가 아닌 타인의 수요를 보아야 한다

부동산의 가치를 살펴보기 위해서 내가 부동산을 선택할 때 어떤 기준으로 선택했는지를 생각해보았다.

 

처음 집을 구할 때 매매/전세/월세를 살펴보았다.

그런데 부동산을 구할 때 중요하게 생각했던 요소 중 하나는 거주하는데 너무 많은 비용을 쓰고 싶지 않다는 것이었다.

 

출퇴근하는 직장은 서울의 중심부에 있었기에 주변의 집값는 터무니 없이 비싸기만 하였다.

거주 비용을 낮추고자 여러가지 부동산을 찾아보다 보니 거리가 점점 멀어지게 되었다.

 

또한, 주변환경이 그렇게 좋지는 못하였다.

아파트였기는 하였지만 나홀로 아파트였고, 역까지의 거리는 15분정도 걸어가여야 하였다.

 

당시에는 젊은 나이니깐, 이정도 고생은 하면서 사는거지라는 생각으로 전세집을 구하게 되었다.

처음 독립하여 내 집에 산다는 것은 엄청나게 신기하고도 뿌듯한 경험이었다.

 

집이 너무 좋아서 그 안을 꾸미고 인테리어하는데 한동안 재미에 빠졌던 것도 같았다.

그러다 이 집을 대출받아서 그냥 사버릴까?라는 생각까지 하고야 말았다.

 

정말 다행스럽게도 대출에 대한 부담과 심리적 압박이 너무 컸던 내가 사지는 않았지만 말이다.

당시에 그러한 결정을 하지 않은 것이 천운이라고 생각한다.

 

너무나도 무지하였던 부동산 초보자인 내가 당시에 해당 아파트를 샀다면 지금 얼마나 끔찍한 생활을 하고있을지

상상만으로 괴롭기만 하다.

 

투자는 100% 나의 수요가 아니라 타인의 수요가 중요하다.

부동산은 주식과 다르게 환금성이 매우 떨어지는 상품이다.

살 때는 마음대로 사더라도 팔때는 내 마음처럼 팔기가 어려운 상품이 부동산인 것이다.

 

더군다나 하락장인 시장이 되면 수요가 없는 물건은 보러조차 오지 않기 때문에,

급한 매도자들이 더 빠르게 가격을 낮추면서 팔 수 밖에 없는 것이다.

 

꼭 기억하여야 한다.

부동산은 내 수요가 아닌 타인의 수요를 보고 사야 한다.

그 중에 나의 조건에 맞는 것을 사는 것이 매우 중요하다.

 

타인의 입장에서 중요한 부동산의 가치

부동산에서 중요한 가치

 

첫번째는 직장이다.

 

될 수 있다면 가장 가까운 거리에서 출퇴근을 하고 싶은 것이 대부분 사람의 마음일 것이다.

특히나, 서울/수도권에 거주하는 사람이라면

그 긴시간 출퇴근 버스/지하철에서 많은 에너지를 소비하는 경험을 해봤을 것이라고 생각한다.

 

처음에는 조금 먼 거리에서 시작하더라도 돈이 많아지면 조금 더 가까운 위치에서 거주하고 싶은 마음이 생겨나게 된다.

 

그래서 주요 직장의 위치가 어디에 있고, 이 곳에 거주하고 있는 사람들이 어디로 출퇴근하는지를 파악하는 것이 중요하다.

 

서울의 경우는 직장이 대표적으로 강남, 종로/시청, 여의도에 몰려있다.

이 3가지 중심지로부터 얼마나 빠르게 도달할 수 있느냐에 따라 집값을 결정하는 요소 중 하나가 되는 것이다.

그 중에서도 압도적으로 강남3구에 직장이 몰려있기 때문에 강남에서 가까우면 가까울수록 더 많은 수요를 만들어 낸다.

 

또다른 직장으로 서울에서 중심 3대 업무지구 이외에도 강서구의 마곡지구, 서대문구/은평구의 DMC, 구로구의 구디/가디 더 멀리로는 분당의 판교가 있다.

 

두번째는 교통이다.

 

직장에서 가까우면 매우 편리하기는 하지만 모든 사람이 직장 근처에서 거주할 수 만은 없다.

또한 맞벌이 부부의 경우에는 양쪽이 다 출근하기 편하거나 혹은 그 중간쯤에 거주하는 경우도 있다.

 

그래서 직장까지 얼마나 빠르게 접근할 수 있는가를 판단할 수 있는 교통이 중요하다.

서울/수도권의 경우에는 대부분 대중교통을 활용하여 출퇴근을 한다.

더군다나 정시성이 보장된 지하철(철도교통)을 더 선호하는 편이다.

 

직장까지 환승없이 한번에 가느냐, 1번 환승을 해야하느냐, 2번 환승을 해야하느냐에 따라서도

출퇴근의 피로도가 매우 달라지게 된다.

 

최근 GTX호재와 같은 고속철도의 개통으로 인하여 집값이 들썩들썩 하는 것만 보아도

사람들이 얼마나 교통을 중요하게 생각하는지 알 수 있다.

 

그러나 여기서 수도권과 수도권 외의 권역에서 교통의 중요성은 달라지게 된다.

부동산은 내가 아닌 타인의 수요를 보아야 한다고 했다.

 

지방 권역에서는 대부분이 자차를 이용하게 된다.

그렇기 때문에 교통의 중요성이 수도권보다는 상대적으로 떨어지게 된다.

이런 특성을 잘 알아야 하기 때문에 나의 수요가 아닌 타인의 수요를 보라는 것이다.

 

아래 노선을 보게 된다면 주요 직장을 다 거치는 것이 바로 2호선(강남, 잠실, 시청/을지로, 영등포, 구디 등)이다.

그 다음으로는 5호선(여의도,광화문, 왕십리 등) 9호선(마곡, 여의도, 신논현, 종합운동장 등)이 있다.

 

주요 출퇴근하는 직장과 해당 노선의 중요도를 살펴보고, 그 노선의 인근에 있는 아파트의 가격을 본다면

서울/수도권에서 교통이 얼마나 중요한지, 그것이 가치로 얼마나 반영되는지를 알 수 있다.

 

세번째로는 학군이다.

 

과거로부터 대한민국이라는 나라의 학구열은 전세계적으로도 유명하였다.

최근에 공부에 대한 중요도가 과거보다 떨어졌다라고 이야기하지만 그래도 부모라면 좋은 학군에서 좋은 친구들을 사귀는 것을 바랄 것이다.

 

학군은 매우 보수적인 성격을 가지고 있다.

한번 학군지가 형성되면 중요하게 생각되는 학군지는 쉽게 변하지 않게 된다.

그 이유는 "부모가 자식을 가지고 도박을 하지 않기 때문이다."

 

신규로 설립된 학교가 좋다고 하더라도 내 자식을 그 학교로 보내서 검증하고 싶어하지 않는다.

그 학교가 좋다고 입소문이 나고 어느정도 검증이 되어야 비로소 명문 학군이 되는 것이다.

 

그렇다면 서울에서 대표적인 학군지는 어디인가?

 

학원가로는 대치동 학원가가 있다. 대치동을 실제로 가보면 밤새 얼마나 많은 학원에 불이 켜져있는지를 알 수 있다.

그 다음으로는 양천구의 목동이 있으며, 강북에 있는 노원구에는 중계동 학원가가 있다.

 

이 학원가를 근처로 공부를 잘하는 학교들이 몰려있다. 특목고를 제외하고 일반학교에서는 강남 8학군이 매우 유명하며, 목동 인근과 상계동 중계동 인근에서 공부를 잘하는 학생들이 몰려있는 학교들이 많다.

 

이처럼 학군이라는 것은 학교 + 학원가 모두가 다 형성되어 있어야 사람들이 인정하고 그 학군에 거주하기 위한 수요가 만들어지게 된다.

 

네번째로는 환경, 정주여건이다.

 

기왕이면 내가 살고 있는 곳 근처에 좋은 시설들이 많이 있기를 바라는 것이 사람들의 심리이다.

NIMBY, PIMFY라는 사회적인 현상이 있듯이, 사람들이 좋아하는 만족하는 요소가 있고,

사람들이 기피하는 요소들이 있다.

 

좋아하는 요소로는 산책할 수 있는 공원, 백화점이나 마트와 같은 편의시설

그리고 거주하고 있는 사람들 같은 동네분위기, 커뮤니티 등이 있다.

 

기피하는 요소로는 혐오시설(교도소, 쓰레기 매립장, 장례식장 등), 비행지역(소음), 외국인 거주지역, 물류센터 인근(교통대란) 등이 있다. 또한 유흥 상권이 많은 곳들도 기피하는 지역 중 하나이다.

 

기왕이라면 바쁜 하루를 편하게 쉴 수 있는 환경에서 거주하고 싶은 것이 대부분 사람들의 공통점이 아닐까?

 

대표적으로 부동산의 가치를 결정짓는 4가지를 알아보았다.

 

물론 가치를 결정짓는 부동산에는 위에서 설명한 4가지 요소 이외에도 아파트에 대한 브랜드가 있을 수 있으며, 주변에 생기는 호재/악재들도 부동산의 가치를 결정짓는 요소 중 하나이다.

 

저 4가지의 요소가 복합적으로 작용하여 부동산의 가치를 결정짓게 된다.

그렇다면 이제부터 해야할 것은 너무나 간단하다.

 

직접 해당 부동산에 방문을 하면서 해당 요소들을 체크해보고 가치를 파악하는 것이다.

그 가치를 파악한 이후에 우리가 쉽게 알 수 있는 가격들을 같이 붙여보게 된다면,

저평가된 부동산을 찾아낼 수 있는 것이다.

 

이 방법은 빠르게 해낼 수도 없을 뿐 더러, 오랜 시간이 걸릴 수 밖에 없다.

 

그러나 노후준비를 위해서 어떠한 답도 알지 못했던 내가 이 방법을 알았을 때에는

정말 충분한 시간이라고 생각이 들었다.

 

긴 호흡을 가지고 장기적인 관점에서 하나씩 한 지역씩 알아나가는 것은

은퇴 후의 공포로부터 벗어나 한걸음씩 목표했던 바로 나아갈 수 있는 즐거움이 있다고 믿는다.

 

전국의 모든 지역을 알 때까지 하나씩 차근차근 알아가보자!